29 сеп.

ОТНОСНО ОБЛАГАНЕ НА ДОСТАВКИ НА СГРАДИ ПО ЗДДС


Предстои преустройство на стара сграда с производствено предназначение „Битов комбинат“ в жилищна сграда с апартаменти с цел продажба. Сградата при закупуването през 2009 г. е отговаряла на условията за стара и не е било налице право на приспадане на данъчен кредит. Към сградата има само прилежащ терен, за който също не е съществувало право на приспадане на ДДС. При покупката, сградата е заведена като ДМА и са извършвани облагаеми сделки – отдаване под наем. Сградата е триетажна, като партерният етаж остава в същия си вид – търговски площи. За следващите три етажа има изготвен проект за преустройство от ателиета в апартаменти и надстрояване на мансарден етаж. Тъй като сградата е масивна, външните ограждащи стени няма да се променят и укрепват, но ще се изградят външни тераси. Покривът е бетонова плоча, върху която ще се изгради мансарден етаж с нов покрив.

Поставени са следните въпроси:

1. Ще се считат ли за ново строителство изградените апартаменти, тъй като не са изпълнени всички условия по определението „стара“ сграда?

2. Може ли да се приложи следният начин на формиране на доставките: освободена доставка – дела на жилището от стойността на придобиване на сградата (този дял ще е по-висок от дела на преустройството), облагаема доставка – дела на жилището от стойността на извършеното преустройство?

3. За СМР по преустройството на тази част от сградата налице ли е право на данъчен кредит?

4. Прилежащият терен ще бъде ли освободена доставка и как би могла да се определи стойността му? По документи за покупката имотът е с обща стойност.
Предвид изложената фактическа обстановка и съобразявайки относимата нормативна уредба, по зададените от Вас въпроси, изразяваме следното становище:

Съгласно чл. 45, ал. 3 от ЗДДС, освободена доставка е доставката на сгради или на части от тях, които не са нови, доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях.

Видно от изложената фактическа обстановка, закупената от Вас сграда е попадала в хипотезата на чл. 45, ал. 3 от ЗДДС и именно за това не е начислен данък. Съгласно чл. 86, ал. 3 от ЗДДС, не се начислява данък при извършване на освободена доставка.

В този смисъл, не може да се твърди, че не е налице право на приспадане на данъчен кредит на основание чл. 70 от ЗДДС при покупката на сградата.

Доколкото не сте пояснили с какви документи ще се оформи преустройството на сграда с производствено предназначение в жилищна сграда с апартаменти с цел продажба, изразяваме принципно становище.

Съгласно Закона за устройство на територията за сградите, представляващи строежи от четвърта и пета категория (чл. 137, ал. 1, т. 4 и 5 от ЗУТ) не се издава разрешение за ползване, а удостоверение за въвеждане в експлоатации на строеж.

В строежите от четвърта категория попадат жилищни и смесени сгради със средно застрояване; сгради и съоръжения за обществено обслужване с разгъната застроена площ от 1000 до 5000 кв. м или с капацитет от 100 до 200 места за посетители. В строежите от пета категория попадат жилищни и смесени сгради с ниско застрояване, вилни сгради, сгради и съоръжения за обществено обслужване с разгъната застроена площ до 1000 кв. м или с капацитет до 100 места за посетители.

Началният момент, от който тече срокът за определяне на сградите от четвърта и пета категория строежи съгласно ЗУТ, като нови по смисъла на ЗДДС, е датата на издаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж – законоворегламентираният документ, удостоверяващ това въвеждане.

В случаите, когато няма издадено разрешение за ползване по ЗУТ, а актове и протоколи по време на строителството, съставяни въз основа на подзаконови нормативни актове, приемани по законова делегация от ЗУТ или ЗТСУ, е необходимо, с оглед определяне статута на една сграда, да се изследват всички други документи, от които може да се направи извод дали тя е нова.

Възможно е за преустройството на сградата от такава с производствено предназначение в жилищна сграда с апартаменти да се издадено Удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж – IV-та категория.

Следователно, ще е налице хипотезата на § 1, т. 5, б. „б“ от ДР на ЗДДС и сградата следва да се третира като нова.

В случая, в жилищната сграда ще се изградят нови самостоятелни обекти, които могат да бъдат предмет на отделни прехвърлителни сделки, които ще се квалифицират като облагаеми доставки предвид гореизложеното.

Основната доставка е прехвърлянето на право на собственост върху апартаменти или други обекти. В случая не е налице отделна доставка на услуга относно тези СМР, които са обхванати в архитектурния и конструктивен проект за вътрешното преустройство на сградата.

В този смисъл, не може да третирате продажбата на един обект (например апартамент) едновременно като освободена доставка (дела на жилището от стойността на придобиване на сградата) и облагаема доставка (дела на жилището от стойността на извършеното преустройство), тъй като в случая е налице само една доставка. Доставката на апартамент или друг обект, която има характеристиката на „нови сгради“, е облагаема доставка, по аргумент за противното от чл. 45, ал. 3 от ЗДДС, във връзка с чл. 12, ал. 1 от ЗДДС.

Относно правото на приспадане на данъчен кредит за строително-монтажните работи, следва да имате предвид следното:

За Вас, като получател на доставка на СМР, ще възникне право на приспадане на данъчен кредит по общите правила на чл. 69 от ЗДДС, при ограниченията на чл. 70 и при условията на чл. 71 от закона. В този смисъл, за Вас би възникнало право на приспадане на данъчен кредит, когато стоките и услугите се използват за целите на извършваните облагаеми доставки.

Следва да имате предвид, че ако след преустройството на сградата, същата няма статут на „нова“ и третирате последващите доставки като освободени по чл. 45, ал. 3 от ЗДДС, за Вас ще са приложими ограничителните условия на чл. 70, ал. 1, т. 1 от ЗДДС за извършените строително-монтажни работи. Правото на приспадане на данъчен кредит не е налице, независимо че са изпълнени условията на чл. 69, когато стоките или услугите са предназначени за извършване на освободени доставки по глава четвърта.

Относно прилежащия терен и вида на тази доставка следва да се изходи от режима на доставките на апартаментите. Прилежащият терен може да бъде предмет, както на освободена, така и на облагаема доставка.

Съгласно чл. 45, ал. 3 и чл. 45, ал. 5, т. 1 от ЗДДС, освободена доставка е прехвърлянето на право на собственост върху прилежащия терен към сгради, които не са нови.

Прилежащият терен към нова сграда е облагаема доставка по силата на чл. 45, ал. 5, т. 4 от ЗДДС.

Предвид гореизложеното, данъчният режим на прилежащия терен се определя според вида на обектите, с които ще се разпореждате.

РАЗЯСНЕНИЕ № 07-00-302 от 24.08.2012 г. относно облагане на доставки на сгради по ЗДДС

НАЦИОНАЛНА АГЕНЦИЯ ЗА ПРИХОДИТЕ
чл. 45, чл. 69, чл. 70 ЗДДС

Comments are closed.